강남 아파트 집값 마저 폭락 (유명 브랜드 아파트 까지)

강남 아파트 집값 하락세

강남 대장아파트 유명 브랜드 아파트 마저 하락

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경제불황이 이어지면서 주택시장 침체되면서 전국 '대장 아파트' 강남 유명 브랜드 아파트 가격도 곤두박질 치고 있습니다.

KB부동산에 따르면 'KB 선도아파트 50지수'는 이달 1.12% 하락했다. 지난 7월부터 3개월 연속 내림세다. 하락폭도 7월 -0.24%, 8월 -0.72%, 9월 -1.12% 등 빠르게 확대되는 양상입니다.

특히 9월 하락폭 -1.12%는 지난 2019년 3월(-1.15%) 이후 3년 6개월 만에 가장 큰 것이다.

선도아파트 50지수는 전국 주요 아파트 가운데 시가총액(세대수와 가격을 곱한 것) 상위 50개 단지를 매년 선정해 시가총액의 지수와 변동률을 나타낸 것 입니다.

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서울 서초구 '아크로리버파크' '래미안퍼스티지' '반포자이', 강남구 '래미안대치팰리스' '은마아파트', 송파구 '잠실엘스' '리센츠' '잠실주공5단지', 강동구 '고덕그라시움', '고덕아르테온', 경기 과천시 '래미안슈르’, 부산 해운대구 ‘더샵센텀파크1차’, 부산 수영구 '삼익비치' 등의 대단지 단지들이 포함돼 있습니다.

'똘똘한 한 채'로 불리는 고가 대단지 아파트들도 낙폭이 확대되는 양상이다. 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 27일 19억5000만원(7층)에 거래돼 최고가였던 지난해 10월 27억원(14층)보다 7억5000만원 떨어졌습니다.

서울 강동구 '고덕아르테온' 전용 84㎡의 경우에도 지난달 6일 14억8000만원(19층)에 거래돼 지난 4월 최고가 19억8000만원(11층)에 비해 5억원 떨어졌습니다.

부동산 전문가들은 금리 인상 여파로 매수심리가 얼어붙고 있어 당분간 집값 하락세가 이어질 것으로 내다보고 있습니다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "금리의 시장 영향력이 커진 상황이기 때문에 금리 인상 기조가 이어지는 한 매수심리 회복은 쉽지 않아 보인다"며 "빠른 속도로 오르는 금리가 매수심리를 압박하면서 주택시장의 거래 부재, 가격 하락세가 계속될 것"이라고 말했습니다.

한편 KB 매매가격지수 기준으로 9월 전국 주택 매매가격 변동률은 -0.16%를 기록했다. 지난달 -0.14%보다 하락폭이 확대됐다. 서울(-0.08%) 역시 지난달(-0.07%) 대비 하락하면서 시장 전반적으로 하락 흐름을 보였습니다.

서울의 매매가격전망지수는 기준점인 100 아래인 61을 기록했다. 지난달 67보다 더 떨어지며 가격이 하락할 것이라는 전망이 더 많았습니다.

 

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하지만 한강뷰 아파트는 올랐다(?)
그러나 부동산 빅데이터 정보 서비스 업체 ‘다윈중개’ 분석에 따르면, 올해 1∼8월 서울 500가구 이상 아파트 단지(1428곳) 중 한강변 300ｍ 이내 단지 99곳의 아파트값은 4.1% 상승했습니다. 강변에서 500ｍ 이내인 단지 154곳은 3.2%, 1㎞ 내인 단지 269곳은 2.6% 올라 한강에 가까울수록 가격 상승률도 높은 것으로 조사됐다. 실제 강남구 압구정동 현대3차 전용 82.5㎡는 지난달 14일 42억 원에 팔려 종전 최고가(36억 원)보다 6억 원 비싸게 거래됐습니다.

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집값 언제까지 떨어질까(?)
서울 부동산 시세의 최소 38% 이상은 ‘거품’이라는 연구 결과가 나왔다. 전국에서 가격 거품이 가장 과도하게 낀 지역은 세종시로, 시세의 60%에 달하는 것으로 분석됐다. 지역별 중위가격(한줄로 세울 때 한 가운데 가격)으로 적용해보면 세종은 약 4억원, 서울은 3억6000만원, 경기는 3억1000만원 정도가 부풀려진 가격이란 계산이 가능합니다.

지역별 주택가격 거품 비율 출처:한국경제연구원

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)은 23일 발표한 ‘주택가격 거품여부 논란 및 평가’ 보고서에서 이같이 밝혔습니다.

한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가된 것으로 나타났습니다.

한경연은 아파트의 적정가격을 산출할 때 사용승인일이 5년을 지나고 준공 20년 이내인 아파트 단지를 표본으로 선정했다. 재건축·리모델링에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성을 배제한 것이다. 아울러 해당 아파트가 미래에 창출해낼 수 있는 수익과 시장가격을 비교하는 ‘현재가치법’을 사용했다. 아파트의 전세가에 전월세 전환율을 적용해 산출한 연간 수익에 시장금리를 적용해 적정 현재가치를 구했다고 한경연은 밝혔습니다.

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났다. 강남 동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사됐다. 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다. 예컨대 강남 아파트 값이 20억원이라면 7억6000만원이, 강북 아파트 값이 15억이라면 5억5500만원이 거품이란 계산이 나와, 실제 거품 가격 자체는 비싼 강남이 더 클 수밖에 없습니다.

한편, 경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 전국에서 세종시(60%)에 이어 두 번째로 높은 것으로 나타났다. 이러한 가격거품 현상은 2019년 이후에 특히 심화됐는데, 한경연은 이를 두고 “서울 주요지역 고강도 규제강화에 따른 풍선효과가 주요하게 작용한 것”으로 분석했다. 경기지역에서는 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 순으로 가격거품이 높게 나타났습니다.

지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재하는 것으로 조사됐다. 인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 지역을 제외하면 지방의 경우에는 주택가격 거품이 서울 등 수도권의 거품수준에는 미치지 못하는 것으로 분석됐습니다.

이승석 한경연 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라며 “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수 밖에 없다”라고 지적했습니다.

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